Можно ли строить дома без проекта?

Законодательство разрешает строить индивидуальные дома без проектов, при условии, что они будут соответствовать ряду критериев:

• являться объектами индивидуального жилищного строительства;
• в них будет проживать только одна семья;
• высота здания будет не более трех этажей.

Главная проблема в том, что существует несколько точек зрения на то, как считать этажи. Согласно Инструкции № 37 от 4 августа 1998 года этажность здания определяется по числу наземных этажей. То есть цокольный этаж, если он выше уровня планировочной отметки земли на 2 метра и более, можно не считать. Такого же мнения придерживается и Федеральное агентство кадастра недвижимости в письме № АМ/1567, в котором говорится, что при определении этажности учитываются только надземные этажи.

А вот у Минэкономразвития другая точка зрения на этот вопрос. В письме № ОГ-Д23–1426 прописано, что такого понятия как «этажность» в законодательстве не существует, есть только термин «количество этажей», в который необходимо включать и подземные, и наземные этажи. Существует и судебная практика, подтверждающая такую позицию Минэкономразвития. В решении № 2–2724/2012 Анапский городской суд опроверг доводы эксперта о том, что подвал не включается в число этажей дома, так как, по мнению суда, эксперт не привел ни одного нормативного акта, подтверждающего подобную позицию.

Таким образом, при подсчете этажей дома, который будет строиться без проекта, следует учитывать подвальные, цокольные, чердачные и все остальные уровни. Конечно, можно рискнуть и не включить в число этажей подвал, но следует быть готовым, что с такой позицией могут не согласиться контролирующие органы и суд.

В законодательстве есть несколько видов помещений, которые совершенно точно не должны учитываться при подсчете количества этажей дома:

Подполье

помещение любого размера и высоты, расположенное между первым и цокольным этажом, предназначенное для размещения трубопроводных систем.

Межэтажное пространство

любое помещение, расположенное между этажами, высота которого не превышает 1,8 метров.

Юридическая ответственность за строительство дома без проекта

Согласно Градостроительному кодексу разрешением на строительство является документ, который подтверждает, что проект здания соответствует проекту планировки территории и другим законодательным требованиям. То есть, если здание вообще не имеет проекта, на его возведение нельзя будет получить разрешения и оно будет считаться самостроем.

В предыдущей статье мы уже писали, что за самострой полагается как административная ответственность, так и полный снос здания по требованию государственных органов или лиц, чьи интересы ущемляет постройка.

А вот при получении разрешения на строительство здания индивидуального жилищного строительства и высотой не более трех этажей подробный проект вообще не нужен. Достаточно предоставить в государственные органы эскизный проект и схему, в которой будет показано, как будет располагаться здание относительно окружающих его построек.

Как составить договор с проектировщиками

У любой проектной организации есть собственный типовой договор, который заключается со всеми заказчиками. Но не лишним будет внимательно изучить его и удостовериться, что проект соглашения содержит ряд положений, которые в будущем могут сильно облегчить жизнь заказчику и обезопасить его от недобросовестных действий исполнителя:

Срок, в течение которого готовый проект должен быть передан заказчику.

К примеру: в течение _ дней с момента заключения договора. Перечень работ, который обязаны выполнить проектировщики. Лучше всего оформить его отдельным приложением к соглашению. Ответственность исполнителя и заказчика за неисполнение своих обязанностей по договору.

К примеру: при нарушении сроков оплаты Заказчик выплачивает Исполнителю пеню в размере 0,1% от неоплаченной стоимости услуг за каждый день просрочки. За нарушение сроков передачи проекта Исполнитель выплачивает Заказчику пеню в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки. Условия, при которых может быть изменена цена договора (очень актуальный в наше время пункт).

К примеру: в случае, если на протяжении срока действия договора официальный курс рубля по отношению к доллару вырастет более чем на 30%, общая сумма договора должна быть увеличена на столько, на сколько вырастет за это время курс рубля.

Страхование ответственности исполнителя перед заказчиком.

В случае нанесения ущерба заказчику из-за ошибок в работе проектировщиков, подобное условие поможет заказчику быстро получить компенсацию от страхововой компании, а она уже в свою очередь будет взыскивать эти деньги с исполнителя.

Ответственность проектировщика за ошибки в проекте. Судебная практика

Представим ситуацию: по фасаду построенного по проекту здания пошли трещины и причиной этого стали ошибки в расчетах проектировщиков. В подобном случае, согласно Гражданскому и Градостроительному кодексу, авторы проекта несут непосредственную ответственность и обязаны возместить нанесенный по их вине ущерб.

Владельцу здания достаточно подать на них в суд, приложив к иску договор на выполнение проектировочных работ и потребовав в иске провести экспертизу, которая сможет подтвердить, что ущерб был нанесен именно из-за неправильных действий проектировщиков. Но в случае, если заказчик подписывал договор со строительной организацией, а она уже сама нанимала проектировочную компанию, следует требовать возмещение убытков с застройщика.

В судебной практике имеется множество примеров подобных дел. Так, арбитражный апелляционный суд в деле № А45–10460/2013 вынес решение, обязывающее проектировщика возместить ущерб, нанесенный заказчику из-за проектной документации, выполненной без учета нормативно-технических требований законодательства. На мнение суда не повлияло даже то, что этот проект ранее получил положительное заключения Главэкспертизы. Как сказано в решении: «это не является основанием для освобождения виновного лица от гражданско-правовой ответственности».

Таким образом, заказ проекта дома является не таким уж простым делом, как кажется на первый взгляд. Но следуя рекомендациям, приведенным в данной статье, заказчик легко может избежать неприятностей, которые могут возникнуть из-за недобросовестности проектировщиков или действий сотрудников контролирующих органов.